Je hebt een woning gekocht, maar je wil natuurlijk wel zeker weten dat het een goed huis is. Laat je woning dan bouwkundig keuren. Zo kom je nooit voor verrassingen te staan en ben je voorbereid op eventuele kosten die gemaakt moeten worden door achterstallig onderhoud.
Maar wat is een bouwkundige keuring precies? En wanneer kun je dit het beste laten uitvoeren? In deze blog geeft aankoopmakelaar Menno Grandia jou alle tips die nodig zijn om een goede woning te vinden.
Wat is een bouwkundige keuring?
Een bouwkundige keuring is een technische en bouwkundige check van je gekochte woning door een onafhankelijke specialist uit de regio die weet wat er speelt en weet waarnaar gekeken moet worden bij jouw nieuwe woning.
De specialist rapporteert hierover in het bouwkundig rapport. Samen met het taxatierapport creëer je voor jezelf een duidelijk beeld van de waarde en staat van onderhoud van de woning. Niet geheel onbelangrijk dus, want hiermee voorkom je dat er gebreken in en rondom huis over het hoofd worden gezien. Bespreek dit rapport met de specialist en laat je adviseren, want het gaat tenslotte om jouw droomwoning.
Wat wordt er gecontroleerd tijdens een bouwkundige keuring?
De volgende punten worden gecontroleerd door de specialist:
- Beoordeling van de conditie van daken, dakpannen, dakbeschot, goten, zinkwerk en schoorstenen.
- Inspectie van de bouwtechnische kwaliteit van vloeren, wanden, metselwerk, voegen en draagstructuren.
- Onderzoek naar vochtigheid gerelateerd aan houtrot, alsook doordringend en opstijgend vocht.
- Evaluatie van de staat van externe structuren zoals schuren, garages en bijgebouwen.
- Inspectie van funderingen, beperkte kruipruimtes en de vloerconstructies daarboven.
- Onderzoek naar de riolering, luchtbehandeling en pijpleidingen in de kruipruimte.
- Beoordeling van de technische conditie en verwachte levensduur van de dakbedekking en draagconstructie.
- Analyse van de conditie van gevels, raamkozijnen, ramen, deuren, en dergelijke.
- Visuele inspectie van de staat waarin de centrale verwarmingsinstallatie verkeert.
- Visuele inspectie van de staat van de elektrische systemen.
- Visuele evaluatie van de onderhoudsconditie van de keukeninrichting.
- Visuele inspectie van de onderhoudsstatus van alle andere sanitaire voorzieningen.
- Identificatie van de aanwezigheid van loden waterleidingen en het risico op koolmonoxidevergiftiging, enz.
Is een bouwkundige keuring verstandig?
Ja, een bouwkundige keuring is altijd verstandig. Bij oudere woningen is het vaak erg gebruikelijk om deze bouwkundig te laten keuren. Bij nieuwere woningen is het niet altijd gebruikelijk, maar hier kan ook van alles aan de hand zijn. Denk aan slecht schilderwerk, lekkages, scheurende binnen- of buitenwanden, verzakte aanbouwen, dakkapellen die niet goed gezet zijn etc.
Is een bouwkundige keuring verplicht?
Het is vaak aan de koper om te bepalen of zij een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Bedenk goed voor jezelf of een keuring nodig is. Heb je twijfels over de staat van de woning? Dan is het aan te raden om er een specialist bij te halen.
Er zijn uitzonderingen waarbij een bouwtechnische keuring wel verplicht is. Bijvoorbeeld wanneer je een hypotheek afsluit met NHG of wanneer de taxateur constateert dat er sprake is van te veel achterstallig onderhoud. Zodra de kosten van achterstallig onderhoud 10 procent of meer van de totale woningwaarde omvat, moet je een bouwkundig rapport aanvragen.
Wanneer doe je een bouwkundige keuring?
In ieder geval voor het verstrijken van de drie dagen bedenktijd, zodat je altijd de mogelijkheid hebt om van de koop af te zien in het geval van een groot gebrek. In plaats van er vanaf te zien kun je ook kiezen om te heronderhandelen als de bouwkundige keuring tegenvalt. Zo heb je meer zekerheid.
Idealiter voer je de bouwtechnische keuring uit nog voordat de koop rond is. Het kan gebeuren dat wanneer je een bod doet op een woning, deze vrijwel direct geaccepteerd wordt. Dan hoeft het niet te laat te zijn voor een bouwkundige keuring. Dit kun je vastleggen als ontbindende voorwaarde in het contract. Hierin is het belangrijk dat je aangeeft wat voor jou de maximale kosten mogen zijn voor het herstellen van gebreken door achterstallig onderhoud. De koop wordt kosteloos ontbonden wanneer dit bedrag hoger blijkt te zijn dan je eerder had opgegeven.
Wat zijn mijn rechten als koper?
Wanneer je een huis koopt, is de verkoper verplicht te melden over alle bekende gebreken in en rondom het huis. Dit wordt het mededelingsplicht genoemd en heeft als doel om jou als koper beter te beschermen. Wanneer een verkoper de bekende gebreken niet meldt en deze ook niet zichtbaar waren tijdens bezichtiging, dan kan de verkoper aansprakelijk gesteld worden voor de gebreken. Dit is afhankelijk van wat er vastgelegd is in het koopcontract.
Hoe duur is een bouwkundige keuring?
Bouwkundig keurders zijn commerciële partijen en de prijzen verschillen per bedrijf. Een gemiddelde bouwkundige keuring voor een eengezinswoning kost ongeveer tussen de 400 en de 500 euro. Dit is veel geld, maar een bouwkundige keuring kan je tegelijkertijd een hoop ellende besparen.
Hoelang duurt een bouwkundige keuring?
Een bouwkundige keuring duurt gemiddeld één à twee uur. Dit is afhankelijk van de grootte van de woning. Vervolgens moet de specialist nog het rapport uitschrijven. Houd altijd rekening met één of enkele werkdagen voordat je het rapport ontvangt. Wees hiervan bewust, zodat je niet in tijdnood komt wanneer jouw bod geaccepteerd wordt of de driedaagse bedenktijd afloopt.
Waar let een aankoopmakelaar op tijdens de bouwkundige keuring?
Eigenlijk is de functie van de aankoopmakelaar niet groot tijdens de bouwkundige keuring, maar ligt de taak van de aankoopmakelaar vooral tijdens de bezichtiging, dus voorafgaand aan de bouwkundige keuring. Hier tackelt hij met al zijn ervaring de meeste zaken die uit een keuring naar voren zullen komen en zo kan hij een goed bod adviseren. Je aankoopmakelaar ziet waarschijnlijk honderden woningen per jaar en weet per bouwjaar en per woningtype waar hij op moet letten.
Wordt je bod minder interessant door het opnemen van een bouwkundige keuring?
Ja, in principe wel. Maar dat mag geen reden zijn om niet te keuren. Minder voorwaarden betekent meer kans. Biedingen liggen vaak bij elkaar in de buurt en daardoor kunnen naast de prijs, de voorwaarden het verschil maken. Naast een financieel voorbehoud is de bouwkundige keuring een gebruikelijk voorbehoud. Ben je er zeker van dat de woning van goede kwaliteit is, dan kun je de keuring achterwege laten, maar in basis is het altijd verstandig om te keuren.
Conclusie
Het is niet verplicht om een bouwkundige keuring uit te voeren voor een woning. Bij een nieuwe woning kun je er sneller vanuit gaan dat er geen verborgen gebreken zullen zijn. Bij oudere woningen is een grotere kans dat er herstelwerkzaamheden nodig zijn. Maar twijfel je toch? Dan is het verstandig om een onafhankelijk bouwtechnisch expert in te schakelen, zodat je nooit voor verrassingen komt te staan.
Met het bouwkundig rapport van de woning, ben je op de hoogte van alle details over de staat van de woning. Dit kan je helpen om samen met jouw aankoopmakelaar de prijs van de woning naar beneden te krijgen. Als je met de verkopende partij afspraken maakt over de maximale kosten van de herstelwerkzaamheden en dit laat vastleggen in het koopcontract, geeft je dit meer rechten als koper.
Als de verkoper verborgen gebreken niet heeft gemeld, of er echt niet van op de hoogte was, is het mogelijk om het (voorlopige) koopcontract te annuleren. Door de inspectie kun je exact de zwakke punten in het huis identificeren.
Twijfel je over het laten uitvoeren van een bouwkundige keuring?
Overleg dit met je aankoopmakelaar. Hij kan je vertellen waarom het verstandig is om te doen en wat de risico’s zijn als je het niet doet.
Menno Grandia
NVM aankoopmakelaar
